01 الإفصاح العام عن المخاطر عالية

تُذكّرك مداك بالمبادئ الأساسية الآتية التي يجب أن تكون في وعيك قبل أي استثمار:

• الاستثمار العقاري ليس وديعة مصرفية ولا يحمل ضماناً لرأس المال أو العائد.
• قيمة الاستثمار قد ترتفع وقد تنخفض، وقد تخسر جزءاً أو كل رأس المال المُستثمر.
• الأداء التاريخي لا يضمن الأداء المستقبلي، حتى للعقارات المماثلة.
• العوائد المُتوقَّعة المُعلنة هي تقديرات مبنية على افتراضات، وليست التزاماً أو ضماناً من مداك.
• السيولة قد تكون محدودة؛ قد لا تستطيع البيع في الوقت أو السعر الذي ترغب فيه.
• لا تستثمر إلا بالمبلغ الذي يمكنك تحمّل خسارته دون التأثير على وضعك المالي.

02 مخاطر السوق العقاري عالية

قيمة العقارات والصكوك المُمثِّلة لها تتأثر بعوامل سوقية كثيرة:

• تذبذب الأسعار: أسعار العقارات قد ترتفع أو تنخفض بناءً على العرض والطلب والظروف الاقتصادية.
• تغيّرات في الإيجارات: الدخل الإيجاري قد ينخفض بسبب فترات شغور أو إعادة تفاوض على الإيجار.
• المنافسة: دخول عقارات جديدة في نفس المنطقة قد يضغط على الأسعار والإيجارات.
• تطورات البنية التحتية: مشاريع حكومية أو خاصة قد تؤثر إيجاباً أو سلباً على القيمة.
• تغيّر التركيبة السكانية: التحوّلات الديموغرافية قد تؤثر على الطلب على نوع العقار.

قد تنعكس هذه العوامل على قيمة الصك في السوق الثانوية وعلى العائد التوزيعي الفعلي.

03 مخاطر السيولة عالية

تُعتبر مخاطر السيولة من أبرز المخاطر في الاستثمار العقاري الجزئي:

• السوق الثانوية تعتمد على وجود مشترين، وقد لا يتوفر مشترٍ بسعر مناسب عند رغبتك في البيع.
• قد يستغرق البيع وقتاً أطول من المتوقع، خاصةً في فترات تباطؤ السوق.
• قد تضطر إلى البيع بسعر أقل من السعر السوقي العادل لتسريع التخارج.
• الاستثمارات قد تكون مُغلقة لفترة تحفّظ ابتدائية (Lock-up period) لا يمكن خلالها البيع.
• مداك لا تضمن إمكانية التخارج بأي ثمن أو في أي توقيت.

04 مخاطر التشغيل متوسطة

تتعلق هذه المخاطر بالعمليات اليومية لإدارة العقار وقد تؤثر على العوائد:

• فترات الشغور: توقف الإيجار بين مستأجر وآخر.
• عدم سداد المستأجرين: تأخر أو تعثّر بعض المستأجرين في دفع الإيجار.
• تكاليف الصيانة: أعمال صيانة طارئة أو دورية قد تتجاوز التقديرات.
• تكاليف التجديد والتحسين: الحاجة لإعادة تأهيل العقار للحفاظ على جاذبيته.
• أداء شركات الإدارة: اختلاف جودة الإدارة قد يؤثر على الأداء التشغيلي.
• الكوارث الطبيعية والحوادث: الحرائق، الفيضانات، أو أي ضرر مادي للعقار (يتم التأمين عليها قدر الإمكان).

05 مخاطر الائتمان والأطراف المقابلة متوسطة

تتمثل في احتمال إخفاق الأطراف المتعاملة مع العقار في الوفاء بالتزاماتها:

• المستأجرون: إخلال المستأجر بالعقد أو إخلائه قبل نهاية المدة.
• المطورون والمقاولون: تأخر تسليم المشاريع أو إفلاس المطور (في حالة العقارات قيد التطوير).
• المؤسسات المالية الشريكة: أي خلل في البنوك أو منصات الدفع التي تُعالَج عبرها التحويلات.
• شركات إدارة الأصول: الاختلاف في الأداء أو إنهاء العقد مع الجهة المُدِيرة.

06 المخاطر التنظيمية والقانونية متوسطة

أي تغيّر في الإطار التنظيمي قد يؤثر على عمل المنصة أو على استثماراتك:

• التغيّر في الأنظمة: صدور أنظمة جديدة قد تفرض قيوداً أو تكاليف إضافية.
• التغيّر في الضرائب والرسوم: تعديل الزكاة، ضريبة القيمة المضافة، رسوم التصرفات العقارية.
• التغيّر في إجراءات التراخيص: اشتراطات جديدة قد تؤثر على تصنيف العقارات.
• النزاعات القضائية: أي نزاع متعلق بالعقار أو ملكيته قد يستغرق وقتاً للحل.
• الإطار التجريبي: تعمل مداك ضمن السوق التنظيمية التجريبية (Sandbox)، والإطار النهائي قد يختلف عن الإطار الحالي.

07 مخاطر الالتزام بالضوابط الشرعية منخفضة

على الرغم من أنّ جميع منتجات مداك تخضع للمراجعة من الهيئة الشرعية برئاسة فضيلة الشيخ د. سعد الخثلان، تبقى هناك مخاطر مرتبطة:

• اختلاف الفتاوى: قد يختلف رأي بعض العلماء حول جوانب معيّنة من هيكلة الصكوك.
• الإخلال غير المقصود: قد يحدث خلل في تطبيق الضوابط الشرعية يستدعي تصحيحاً.
• التطهير والتنقية: في حالة وجود دخل غير شرعي عرضي، يتم تطهيره وفق ضوابط الهيئة.
• تغيّر طبيعة العقار: أي استخدام جديد للعقار يُخالف الضوابط يستدعي تخارج المستثمرين.

08 المخاطر الكلية والاقتصادية متوسطة

تتأثر العقارات بعوامل اقتصادية كلية خارجة عن سيطرة المنصة:

• أسعار الفائدة: ارتفاع أسعار الفائدة (SAIBOR) قد يخفض من جاذبية العقار كاستثمار ويرفع تكلفة التمويل.
• التضخم: ارتفاع الأسعار قد يرفع تكاليف الصيانة والإدارة.
• أسعار النفط: تذبذب أسعار النفط له تأثير على الاقتصاد السعودي وقطاع العقارات.
• الركود الاقتصادي: فترات التباطؤ تؤثر على الطلب على العقارات والإيجارات.
• سعر الصرف: رغم ربط الريال بالدولار، أي تغيّرات هيكلية قد تؤثر على المستثمرين الأجانب.

09 المخاطر التقنية والإلكترونية منخفضة

على الرغم من تطبيق أعلى معايير الأمن السيبراني، تبقى هناك مخاطر:

• الانقطاعات التقنية: توقف مؤقت للمنصة لأسباب تقنية أو صيانة.
• الاختراق الأمني: رغم الاحتياطات، لا يمكن استبعاد أي محاولة اختراق محتملة.
• تعطل وسائل الدفع: توقف أو تأخر العمليات بسبب أعطال لدى مزودي الخدمات.
• فقدان بيانات الدخول: قد يفقد المستخدم بيانات حسابه نتيجة سهو أو سرقة، مما قد يستلزم إجراءات استرداد.
• أخطاء الإدخال: أخطاء غير مقصودة من المستخدم في إدخال البيانات قد تؤدي إلى عمليات غير صحيحة.

10 مخاطر التركّز متوسطة

التركيز الاستثماري في فرصة واحدة أو نوع عقار واحد يضاعف المخاطر:

• التركّز الجغرافي: الاستثمار في منطقة واحدة يجعلك عرضة لأي تباطؤ في تلك المنطقة.
• التركّز القطاعي: التركيز على نوع عقاري واحد (مكاتب فقط، سكني فقط) يضاعف الحساسية لتذبذب ذلك القطاع.
• التركّز في عقار واحد: أي حدث سلبي يطال عقاراً معيّناً يؤثر على كامل الاستثمار فيه.

11 الحدود التنظيمية للمستثمر منخفضة

وفق ضوابط السوق التنظيمية التجريبية (Sandbox)، تُطبَّق حدود قصوى على إجمالي استثمارات المستثمر الفرد لحمايته:

• قد تُطبَّق سقوف على إجمالي الاستثمار السنوي للمستثمر الفرد، تتوافق مع ضوابط الهيئة العامة للعقار.
• قد تختلف الحدود بناءً على تصنيف المستثمر (فرد عادي، فرد ملاءة عالية، مستثمر مؤهل).
• تحتفظ مداك بحقها في تطبيق حدود إضافية لأغراض إدارة المخاطر.

الحدود المُطبَّقة تُعرَض بوضوح في حسابك على المنصة، ويتم تحديثها وفق أي تعديلات تنظيمية.

12 ملاءمة المنتج للمستثمر عالية الأهمية

الاستثمار العقاري الجزئي عبر مداك قد لا يكون مناسباً لجميع المستثمرين. قبل البدء، اطرح على نفسك الأسئلة الآتية:

• هل يمكنني تحمّل خسارة جزء أو كل المبلغ المُستثمر؟
• هل لديّ أفق استثماري طويل الأجل (3 سنوات فأكثر)؟
• هل أفهم آلية عمل الصكوك العقارية والسوق الثانوية؟
• هل لديّ سيولة احتياطية تكفيني لأشهر دون الحاجة لتسييل هذا الاستثمار؟
• هل هذا الاستثمار يُمثّل نسبة معقولة من إجمالي محفظتي الاستثمارية (لا تزيد عادةً عن 20%)؟